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被抛弃了的CBD

来源:未知 发布时间:2021-11-09 18:53
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原标题:被抛弃了的CBD     来源:证券时报

传统中心区或CBD败给了不够前瞻的规划,败给了不断推陈出新的设计理念。

李宇嘉

这段时间,明显感觉到公司周边的那片写字楼,人气冷清了,楼下一家房产中介告诉我,这个片区的写字楼本来就租不满,这些年基本靠教育培训机构支撑着。现在,教育“双减”政策落地后,大的培训机构都搬走了,小机构或转入住宅楼“打游击”,这里的写字楼就更冷清了。我很纳闷,这个片区是曾经的CBD,写字楼楼龄普遍不到20年,怎么就萧条了呢?

大概在10年前,这里还是很多大公司入驻的首选,甚至还有一些银行的机构,据说当年一铺难求。楼下一家经营电脑配件的老板告诉我,前几年业主们还找来设计单位,想策划一下再做装修推广,但貌似没啥效果。主要原因是,区政府近些年在几个新区规划了新办公园区,租金比这便宜,办公环境也好。类似这样的中心区,从规划的角度看,已经被抛弃了。

作为传统的CBD,曾经也辉煌过,由于银行、国企、机关事业单位密布,住宅也跟着大规模兴建,教育、医疗设施也不差,很多名校小学和初高中在这里,那时的上班族都以在这里买房为荣。这是2010年前后的事,也并不遥远。如果说还有曾经辉煌的印迹,那就是房价还能撑得住。由于学位不错,地铁规划得早,餐饮业烟火气还挺浓,这里的房价比全市水平要高。

但当时“单CBD”规划造成的问题就是,建筑密密麻麻,但普遍是塔楼结构,很难适应当下企业对办公环境的选择。路网都比较狭窄,车位设计不足,物业管理脏乱差,恶化了办公的体验感。更重要的是,密度高、成本高制约了城市更新,让任何基于用户体验的空间优化变得不可行。于是,各个区的政府新规划就只能绕过它了,这些年新城和新区遍地开花。

只能说,传统中心区或CBD败给了不够前瞻的规划,败给了不断推陈出新的设计理念。为了招商引资、大项目和平台落地,促进新区域能成为楼市的热土,地方政府瞄准的规划总是雄心勃勃。新城新区都是一些低密度、绿化好、办公环境宽敞、产城融合得比较好的创意园区、复合园区。当下,老的CBD没有挑租客的资格了,培训机构走了,谁会来呢?

短期不用担心,区位优势还行,加上租金变得适宜了,一定会有租客的,d88尊龙官网首选AG发财网。据悉,培训机构走了之后,很多办公室变成了电商仓库、服务后台,因为配送快、不用面对顾客。怪不得,货车频繁地出入。但这么无底线地运营下去,最后的结果就是大家用脚投票,就业人口开始缩减。

近期,知乎上有位叫“地图爱好者”的用户,对31个省市自治区内部各地市和区县的“七普”人口数据进行了制图。以一线城市为例,北京10年间增长228万人,但中心区西城、东城、朝阳、海淀四区人口下降,西城、东城人口分别下降23%和11%,而外围大兴、通州、房山等区,人口净流入量很大,通州增长了55.43%,即便是非常偏远的怀柔也增长了20%。

上海10年间人口增长了185万,但中心7个区中有5个区的人口在减少,外围的嘉定和松江人口增长都超过了20%,宝山、青浦、金山、浦东也都出现了10%以上的人口增长。广州、深圳两地也是如此,传统中心区人口减少,都在规划外围新中心。显然,即便传统的中心区面貌尚好、优质教育医疗集聚、就业机会集中,但一线城市中心区瘦身的通道不可逆地打开了。

不得不说,政府规划力量很强。传统CBD房价死贵死贵的,对GDP和税收的增量贡献下降,但腾挪不出空间,闲置地块得不到利用。主政者策略就是搁置处理,但新增规划红利都往新区投放,包括优质学位资源。看到这一趋势的人开始往外围走,不动产交易频率下降,交易对手减少,这些年积累的溢价开始慢撒气,这就是不经意间“去泡沫”。比如,北京疏解非首都功能、上海五大新城、深圳扩展中心区、广州东部产业新城兴起,都是上面的逻辑。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

以上文章发表的言论,仅代表作者个人观点,不代表证券时报立场。

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